“月初公布的盘，月底全部认购，挤在一起，效果怎么会好？”对于上海第五批新盘创下积分制以来最差认购记录一事，上海中原地产首席分析师卢文曦如此说道。

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据《国际金融报》记者统计，截至6月26日，上海第五批披露的26个项目中，已有24盘扎堆完成了认购，混战之下，出现了积分制以来的最差认购记录——仅建发璟院和象屿招商公园1872两盘触发积分制。另外两个还未认购的是宝山区经纬置地的尾盘，市场预判结果也并不算好。

即便这两盘触发，这依然是上海实施积分制以来，结果最差的一次。

以今年前4批新盘为例，目前触发积分制的楼盘数量依次为15盘、8盘、10盘、9盘；去年累计8批中，触发积分制的楼盘数量也基本在10盘左右。

除了仓促扎堆入市，客户分流影响外，卢文曦提出，现在市场改善需求是主流，尤其是可以一步到位的中高端产品更受欢迎，但第五批这类项目并不多，触发积分制的楼盘数量少也属正常。

触发积分制的建发璟院便是典型的改善项目。

其位于中外环间，为地铁12号线上盖项目，与东兰路站零距离，公共交通极为便利，且项目背靠漕河泾产业园区，不少互联网大厂聚集于此，潜在购买力较强。本次建发璟院入市均价8.91万元/平方米，是26盘中单价最高的，供应87-159平方米的产品，共280套，最终获得上千组客户认购，认购率近390%，入围分数线83.4分，较上次开盘的72分又高出不少，也打破了闵行区入围分的最高记录。

“古美的新盘本就不多，建发璟院还临近地铁，供应稀缺的情况下分数高也并不意外。”卢文曦说道。

另一触发积分制的项目为闵行吴泾的象屿招商公园1872，其在年内6次开盘，入围分均在60分上下浮动，发挥稳定，这主要得益于其临轨交规划以及不到400万元的上车门槛，吸引了一批刚改购房者。

未能触发积分制的22个新盘里，有曾触发积分制的，也有原被市场寄予厚望的。

如颛桥紫薇花园，其去年底入市时曾触发积分制，入围分48.66分，本次又取得两张预售证，分别推96套、448套房源，认购率分别为160%、86%，均未触发积分制；此前三次开盘均触发积分制的虹桥公馆本次供房164套，获得认购数不足180组，不仅没达到1.8的入围比，甚至未触发1.3的限售线；唯一一个徐汇新盘雍汇庭，在比房地联动价每平方米便宜1900元的情况下，认购率为177%，距离1.8的入围比仅一步之遥；浦东中环外双轨交汇的地铁上盖TOD综合项目荟萃庭本是第五批的看点之一，也未能触发积分制，市场主要质疑的点在于这个地段与8.6万元/平方米的价格是否匹配。

此外，为了推动销售去化，第五批新盘安联·虹悦此前曾打出“今年买房 明年付款”的广告，有中介称“10%首付即可置业大虹桥”。其针对的是安联·虹悦上一批已经开盘的房源，称首套购房者可以先缴纳2万元定金，此后一周内签约并付清首付的10%，余下的25%可以在10个月时间内付清，且活动名额有限。此次加推，该项目认购数仅12组，认购率刚过4%，去化持续存压。

不过，未触发积分制的项目里，有些在开盘当天实现了日光，这在业内人士看来，说明“市场并不算差”。

如6月25日开盘的雍汇庭，208套房源获368组客户认购，在叫号到286号时全部售罄，现场公布销售金额达16.57亿元；6月21日开盘的悦达玲珑湾认购率约170%，开盘当日售罄，销售金额约8亿元。另有消息称，颛桥紫薇花园（上东区）也实现了日光。

卢文曦告诉记者，上海新房市场的问题其实不大，倒是二手房市场情绪低落，较为紧张。上海中原地产统计数据显示，5月，上海二手房成交量为1.53万套，较4月的1.77万套减少约13.56%，该数据已接近上海二手房月均成交1.5万套的“荣枯线”。他预计“6月份成交量更差，或将不足1.4万套”。