我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，在白云区附近工作，单位有提供两房公寓，今年有结婚的打算，现在想要购买一套房子，投资为主，刚需为辅，最好带有学区，预算在350~450万左右，但是现在不确定要买白云区还是发展较好的黄埔区，也不确定是要买新房还是二手房，请问有什么好的建议吗？

羊叔： 你好，很多人买房希望自住加投资，其实这种买房观念很容易踩坑，预算越低越容易踩坑，投资讲究的是未来预期，可能当前的眼光看各方面配套都很差，而自住是讲究居住体验舒服，并且还有你自己的喜好和偏好，这就比较容易迷惑，比如很多买公寓之后发现流动性差后悔的，所以购房应该明确自己的需求，别贪心，人一贪心就容易上当。你单位提供的两房公寓，在没有小孩之前是可以满足居住需求的，但是有了小孩以后，需要置换大面积的住房。如果想要上班方便，可以在白云区购买一套房子自住，该板块生活配套齐全，但教育资源一般，产业有待后期的发展完善，这里二手房性价比较高，而且大多都满5，一些楼盘距地铁站较近，出行便利，可以考虑。也可以去萝岗买新房，这个板块生活配套齐全，环境优美，不过据上班地方较远，通勤时间较长，新房性价比较高，供应充足，升值空间较大，可以满足自住和投资的需求。老黄埔距上班地点太远，沿线交通拥堵情况严重，不建议购买。

提问：羊叔，您好，黄埔的房价都在上涨，但是我看了眼增城的房子一年却都没什么涨幅，这是为啥？如果想买这里的房子投资的话。那还能入手吗？还有哪些值得关注的项目呢？

羊叔： 你好，增城板块经历了一些起起伏伏逐渐成为了刚需的选择板块，板块的交通能级比较高，靠近黄埔和天河，对于在这两个地方的上班族，通勤30分钟内价格便宜的刚需房的确十分吸引人。 最后，板块的未来规划发展也在一步步完善， 板块内一些值得关注的项目，详见知识星球内部分享。

提问：羊叔，你好，打算过两年结婚，今年先把房子买了，但不知道如何选区域，因为工作过两年说不定也会换，所以我一直很苦恼像我这样的刚需怎么买房？

羊叔： 你好，首先，对于刚需人群，因为预算很多只能牺牲通勤向距离较远一些的近郊板块购买，但是还是得选择交通出行方便的项目，最好能是靠近地铁的。当然如果买不到新房，二手房或次新房也是不错的选择，一些配套优质的二手房也是稀缺的资源。但有一种情况不建议选择，那就是一些距离较进的不带学区的老破小，这样的房子价格不便宜不说，未来出手很难有接盘侠接手。其次，关于区位的选择，海珠当然是主要的选择对象，不过价格让很大一部分人望而却步，但刚需可以关注一下像白云等兴起的新城。最后，黄埔、番禺和南沙这几个外围区域其实从配套交通各方面来看也是值得上车的，不要过度纠结在中心距离上，各方面成熟配套才是王道。

提问：羊叔，你好，打算买房投资，没法参与打新，广州的老破小行情怎么样？能不能买？是不是只有带学区的老破小才有投资价值？以后的老破小发展前景如何？

羊叔： 你好，当前老破小除学区房外的涨幅远远跟不上大盘，虽然地段好，但居住体验差，升值较慢。老破小集中在老四区，普遍诞生于上世纪八九十年代，房子质量差，外观设计同样差强人意，但其中的好的学区房价格大于豪宅也是常有的事。实际上老破小的价格基本平稳，甚至整体呈略下降的趋势。而非学区的老破小则很难有补涨机会。所以除学区房外，老破小在广州楼市逐步迈入改善市场的趋势下，其当前的房屋质量、户型设计等均与当下的居住理念不符，同时新房市场不断增多，各种配套也具有优势，再加上房地产主力会随着时间推移变成95、00后等年轻一代，老破小可能逐渐会被市场淘汰。

提问：羊叔，你好，花城的房价最近涨了，感觉花城的不错，说是有省一级名校小学，中学有执信天河，现在买花城投资的话，会不会比较好呢？

羊叔： 你好，花城的地理位置看似十分优越，周围商业区环绕，实则距离各大产业区距离都较远，而且花城周围规划的学校也正在建设中，实际上并没有落实或者落实还需要较久的时间。一般来说，买房者分为三者，即自住，投资，或者自住加投资，而就投资而言，花城明显不是最好的选择。在购房投资时，除了看价格就是看资金和周期灵活度，应该多多考虑。

提问：羊叔，你好，预算200万左右，最好有好学位，自住用，新房二手房都行，二手房的话最好是次新房，在哪里买比较好呢？

羊叔： 你好，这个预算想要比较好的学位的话，其实可以选择面比较小，不过可以看看亚运城的房子，这里的房子楼龄较新，整体楼盘品质高，周围环境优美，教育资源雄厚。亚运城其实一直也是别很多购房者忽略的地方，虽然说这里交通不便，大部分亚运城楼盘远离地铁站，对于上班族来说通勤不是很便利，但是亚运城附近整体楼盘的供应量较大，可以很好的满足需求，亚运城板块内的各项配套比较成熟，自住还是合适的。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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